Cinci ani de joc de glezne? Istoria pieței imobiliare din România

16 septembrie 2014 Business Cover Business Cover

Istoria pieței imobiliareAm ajuns la ultima parte din Re-Generation, Istoria pieței imobiliare pe care o realizăm alături de casa de avocatură Biriș Goran și consultantul DTZ Echinox și, după șapte episoade despre trecut, cel cu numărul opt va întoarce fața către viitor. Unde suntem acum și ce s-ar putea întâmpla pe piață în următorii ani e o chestiune extrem de importantă atât pentru jucătorii din imobiliare, cât și pentru public. Mai ales că real estate-ul, cu valoarea sa adăugată foarte mare poate deveni unul dintre motoarele creșterii economice, așa cum, poate și doborî o economie, inclusiv pe cea globală.

De altfel, încă tragem ponoasele dezastrului din 2008, când totul a pornit de la creditele subprime din imobiliarele americane și lăcomia fără margini a tuturor celor implicați în piață.

Întrebarea e, s-a terminat? Am trecut peste? Nu. Încă nu s-a terminat, pentru că nu se va termina niciodată. Criza din 2008 nu a fost doar una financiară și economică, ci a venit în suprapunere pe criza morală, a ruperii sistemului de valori. Stabilirea unor noi paradigme ia timp, așadar vom trăi în incertitudine încă mulți ani și, dacă avem un dram de minte, ar trebui să ne uităm continuu peste umăr la ce a fost, ca să nu mai repetăm, măcar parțial, greșelile trecutului.

Pe unde e România acum? După vreo trei ani de speculare masivă cu orice însemna activ imobiliar, piața a căzut atât de rău în cap, încât ar trebui să rămână marcată pe viață și nimeni să nu se mai arunce cu capul înainte nici măcar în declarații sau anunțuri iresponsabile. Și momentan așa și e. Oamenii, cea mai mare parte, sunt circumspecți, public sau companii, se negociază aprig, și prețurile (chirii sau vânzare) stau pe loc sau scad ușor.

Să facem un intermezzo scurt. Specularea unui moment al pieței e un lucru pozitiv, denotă viziune și aduce profit. Să persiști după ce momentul ăla a trecut se numește inconștiență, prostie sau, de la un punct, hoție.

Așa că, în primul rând, nu luați în seamă exploziile de fantezie ale celor care anunță scumpiri. Nu există decât în încercarea lor de manipulare. Idem și în cazul creșterii cererii. Recent o parte a presei sărea în sus anunțând că a explodat cererea pentru Prima Casă, apar 140 de dosare pe zi. Dacă ritmul s-ar păstra tot anul, ceea ce nu e cazul, vara și iarna se rupe filmul, dar hai să desconsiderăm asta de dragul discuției, și dacă toate ar fi aprobate, anul acesta s-ar acorda vreo 33.000 de credite prin Prima Casă. Deci, nimic special, doar o pastilă de încredere pentru potențialii cumpărători, domne cumpără că se termină și se scumpește…

Nu se termină, iar apartamentele vechi, mai ales dacă va apărea acel Noua Casă, se vor ieftini. Ba mai mult, atâta vreme cât Prima Casă va exista, apartamentele nu se vor scumpi, decât pe sectorul premium, care oricum nu se încadrează. Restul vor rămâne în marjele impuse de program, fie că vor sau nu vânzătorii. Oricum, acolo sunt cumpărătorii, iar valoarea medie a unui credit e 30.000-35.000 de euro, deci…

Piața imobiliară acum

Tranzacțiile care au marcat începutul anului au dat, aparent, o idee de dinamicitate sectorului. Mare parte dintre ele aparțin unor investitori locali, cu atitudine speculativă și au atacat active cu prețuri bune, mai ales că marile fonduri de investiții au o prezență limitată pe piața din România.

Cele mai semnificative achiziții realizate de de investitori români:

  • Gheorghe Iaciu a cumpărat Moldova Mall Iași,
  • Romconsulting o parte din Mario Plaza,
  • fosta fabrică Grivița a intrat în posesia Kiseleff Development,
  • Dorinel Umbrărescu a cumpărat o clădire de birouri din zona Floreasca – Ștefan cel Mare.

De asemenea, au continuat și achizițiile de terenuri ale marilor retaileri care încearcă să profite de ușoara creștre a consumului și își extind rețelele. Leroy Merlin a cumpărat în zona Șoseaua Alexandriei, Kaufland în zona Calea Plevnei etc.

„O tendință nouă pe care o sesizăm pe piață este interesul manifestat de dezvoltatorii de proiecte  rezidențiale care caută terenuri pentru dezvoltări de locuințe adaptatate cererii solvabile din această perioadă. Aceștia au atuul unor capitaluri proprii în contextul în care băncile nu finanțează dezvoltarea speculativă de proprietăți imobiliare”, spune Marius Grigorica, senior Business Analyst DTZ Echinox.

ParkLake Titan

„Din acest motiv yield-urile se mențin la niveluri ridicate, ceea ce determină amânarea sau evitarea deciziei de vânzare a activelor imobiliare în această perioadă. În cazul anumitor proprietăți, valoarea creditelor bancare depășește cu mult prețul oferit de piață, iar băncile creditoare nu sunt pregătite să-și asume pierderile”, completează Marius Grigorică.

Ca atare, deși pe piețele de capital s-au acumulat sume uriașe de bani care caută destinații de investiții, iar România ar putea fi o țintă, stocul actual de active imobiliare care corespund criteriilor investitorilor instituționali este destul de restrâns, motiv pentru care piața autohtonă va rămâne la periferia interesului banilor cu adevărat mari.

Piața imobiliară în următorii cinci ani

Una dintre principalele caracteristici ale pieței imobiliare e că abundă de produse de toate felurile. Și birouri și spații comerciale și locuințe, ba și spații logistice încă sunt în exces. Că majoritatea sunt de calitate inferioară e altă poveste și de aici vor porni greutățile. Mai ales pe piața office și a centrelor comerciale, tot ce e vechi, amplasat aiurea și construit aiurea va rămâne gol, va da faliment, mai ales că apar produse noi, adaptate la vremuri.

De aia are probleme mallul Plaza România și va fi parțial transformat în sediu de birouri, de aia va avea probeme București Mall cu toată investiția pentru modernizare. De aia au probleme clădirile de birouri amplasate departe de metrou și, în general, cu infrastructura de transport precară.

„Pe piața din România e inflație de produse imobiliare. Nu cred că în următorii cinci-zece ani va apărea ceva notabil, întâi trebuie rezolvată problema celor care deja există și sunt goale sau aproape goale”, spune Michael Lloyd, fost coordonator și strateg al proiectului comercial Băneasa, cea mai scumpă dezvoltare imobiliară din România de până acum.

Pentru Băneasa s-au cheltuit 350 de milioane de euro, o sumă care în prezent nici nu e visată de vreun dezvoltator sau fond de investiții. Cam tot ce apare, urcă, destul de rar, până pe la 100 de milioane euro, cu o excepție. ParkLake, mallul din Titan al celor de la Sonae Sierra și Caelum Development, care se duce spre 200 milioane euro. Dar investiția inițială era de 600 de milioane.

La ce ne putem aștepta pe o piață cu produse din belșug dar cu o calitate nu e tocmai ridicată, deci neatrăgătoare, chiar dacă sunt bani?

Numărul de tranzacții, ca și cel de investiții majore va fi în continuare scăzut, mai ales că băncile abia agreează finanțări de maximum 50% din valoarea investiției, ceea ce e de neaceptat pentru investitori. Poate pe piața locuințelor, unde deși emoțiile sunt mai mari, pretențiile, ca și cunoștințele sunt mai mici, s-ar putea majora numărul de tranzacții, atâta vreme cât creșterea economică va începe să se simtă în bugetele populației.

Pe celelalte sectoare ale pieței circumspecția va rămâne, cât timp investitorii și finanțatorii nu vor fi atrași de ofertă. Așa că nu e deloc exclus ca în următorii cinci ani lucrurile să meargă în joc de glezne din calcul în calcul, iar între timp să mai apară și câte un proiect mai măricel sau o tranzacție tot pe modelul deja intrat în obicei, de achiziție a datoriilor.

sursa-http://www.businesscover.ro/

Acesta este un site cu caracter informativ și educativ . Publicam aceste informații pentru cunoștințele culturale ale publicului. Dacă doriți să eliminăm o postare sau să facem modificări, vă rugăm să ne contactați. Nu intenționăm încălcarea dreptului de autor.
Mergi pe prima pagina
Bucurestii Vechi si Noi
Bucurestii Vechi si Noi © 2020 . Designed by: Livedesign